Lenen van familieleden voor de aankoop van een huis kan beide partijen geld opleveren. Maar u moet het wel goed regelen.
FD 24 oktober 2015
John Bosman* en zijn vrouw wilden eind van het vorige decennium een huis kopen dat net een maatje te groot was voor hun portemonnee. ‘We hadden geen zin om in een nieuwbouwwijk in een doorzonwoning te gaan zitten. Maar wat wij wilden, was duurder dan wat de bank ons wilde lenen. Toen mijn ouders zeiden dat ze wel wilden bijspringen, was de keuze niet moeilijk.’
De familielening, waarbij huizenkopers geld lenen van ouders, tantes of andere familieleden, is in opkomst. Volgens onderzoek van het tv-programma Money Talks onder 200 notarissen zag tachtig procent van hen een toename van het aantal familieleningen met meer dan tien procent. Enkele notarissen zagen het aantal familieleningen zelfs verdubbelen. In de helft van de gevallen ging het om een lening tussen de 20 duizend en 50 duizend euro, bij een op de vijf familieleningen werd meer dan 100 duizend euro geleend. Let wel: het gaat hier alleen over bij de notaris geregistreerde leningen; lang niet alle familieleningen worden bij een notaris vastgelegd.
Het lenen van familie is geen nieuw fenomeen. Ook vroeger leenden ouders en grootouders aan kinderen en kleinkinderen. Wat wel is veranderd, is dat de voordelen ten opzichte van een hypotheek van de bank voor zowel lener als uitlener momenteel groter zijn dan voorheen.
Lage spaarrente
Belangrijk voordeel is dat de uitlener een hogere rente krijgt dan op een spaarrekening. Door de lage rente wordt spaargeld steeds minder waard. Niet alleen betalen spaarders jaarlijks 1,2 procent vermogensrendementsheffing, ook de inflatie van 1 tot 2 procent vreet aan het vermogen. Veel risicomijdende, vermogende particulieren hebben tonnen op spaarrekeningen staan. Door hun geld tegen 3 procent rente uit te lenen aan een kind of kleinkind blijft hun vermogen in elk geval in stand.
‘Voor leners zijn de strengere toetsingsnormen van de banken een reden om bij familieleden aan te kloppen’, zegt woordvoerder Hans André de la Porte van de Vereniging Eigen Huis. Banken en andere geldverstrekkers kijken veel scherper dan voor de crisis naar het inkomen van leners. Voor de crisis kon tot 125 procent van de waarde van de woning worden geleend; tegenwoordig is dat nog 103 procent. Vooral starters op de woningmarkt hebben daar last van. Volgens Eigen Huis wordt het overgrote deel van de familieleningen die de vereniging registreert, verstrekt aan starters. Als de lening aan bepaalde voorwaarden voldoet (zie kader), is de rente voor de lener net als bij een hypotheek van de bank gewoon aftrekbaar.
De strengere normen van banken speelt ook als extra geld moet worden geleend bij een verbouwing of als als na een echtscheiding een van de ex-partners in het huis wil blijven wonen.
Tenslotte is er het argument dat het vermogen zo binnen de familie blijft. De rentemarge en ook een eventuele afsluitprovisie gaat naar familieleden en niet naar de bank. Hooguit zijn er wat advieskosten van een financieel planner, accountant of fiscalist. Door een hoge rente af te spreken, kan de familie zelfs een extra rentevoordeel behalen. De geldlener betaalt weliswaar meer rente, maar die hogere rente betaalt hij maar voor een deel zelf; de rest kan hij van zijn inkomen aftrekken. De geldgever krijgt juist een hogere rente, maar hij of zij mag die wel helemaal zelf houden (zie rekenvoorbeeld). Het voordeel kunnen beide partijen met elkaar delen.
Op papier heeft een familielening dus duidelijke voordelen. ‘Toch zitten er nog wel wat haken en ogen aan’, zegt Edwin Pijpers, onafhankelijk financieel planner in Wijk bij Duurstede. ‘Voorop staat dat ouders die geld uitlenen aan hun kinderen de beste bedoelingen hebben. Maar daarbij lopen beide partijen soms het risico te makkelijk te zijn. Een lening moet voldoen aan bepaalde zakelijke normen.’ Dat betekent dat de rente min of meer gelijk moet zijn aan het tarief dat een derde onder dezelfde voorwaarden zou vragen. In de praktijk accepteert de Belastingdienst meestal een marge van een kwart boven het tarief van commerciële partijen.
Als de rente te laag is, is een deel van de rente een schenking waarover mogelijk schenkbelasting moet worden betaald. Een hele hoge rente is ook niet toegestaan. Dan immers wordt de uitlener bevoordeeld. Bovendien heeft de lener dan een te hoge aftrekpost. Als u zeker wilt weten of u geen te hoge of te lage rente heeft afgesproken, kunt u vooraf aan de lokale Inspecteur van de Belastingdienst schriftelijk om goedkeuring vragen.
Daarbij maakt het uit of de lening via een notaris in het Kadaster wordt ingeschreven. Dat is niet verplicht, maar als dat niet gebeurt, mag de rente niet te laag zijn. Dan kan het huis immers niet als onderpand worden gebruikt als de lener in gebreke blijft. Bij ongeveer de helft van de bij Eigen Huis bekende familieleningen wordt een hypotheek gevestigd.
‘Beide partijen kunnen ook te gemakkelijk worden op het gebied van andere voorwaarden’, zegt Pijpers. Staat er in de leningvoorwaarden wat er gebeurt als de lener of de uitlener overlijdt? Als de uitlener overlijdt en er zijn meerdere erfgenamen, wat gebeurt er dan met de lening? Als die dan direct opeisbaar is, wat soms in de voorwaarden staat, moet het huis dan worden verkocht? En als degene die geld van zijn of haar ouders heeft geleend, zelf overlijdt, wat gebeurt er dan met de lening?
Volgens Eigen Huis sluiten mensen zelden een overlijdensrisicoverzekering af, terwijl dit volgens Pijpers vaak wel verstandig is.
Sinds 2013 is het afsluiten van een familielening nog wat complexer geworden. Door de verplichte lineaire of annuïtaire aflossing, moet een aflossingsschema worden gemaakt. Het is volgens Pijpers verstandig om vooraf het complete aflossingsschema in bijvoorbeeld Excel te (laten) maken. En om het aflossingsschema strikt te volgen; wordt er in enig jaar te weinig afgelost, dan loopt u het risico dat de Belastingdienst de aftrekbaarheid van alle rente weigert; de lening valt voor de lener dan in box 3.
‘Wij maken regelmatig mee dat geldgevers niet goed bijhouden dat maandelijkse betalingen zijn gedaan of dat extra is afgelost’, zegt André de la Porte van Eigen Huis.’ Dat laatste is belangrijk, omdat een extra aflossing betekent dat het maandbedrag moet worden verlaagd. Ook moeten partijen beseffen dat ze de rente niet zomaar tussentijds mogen aanpassen. ‘Tenslotte worden betalingsachterstanden veel te makkelijk getolereerd. Bij onze Eigen Huis Familiehypotheek-service staat in de voorwaarden dat de lening opeisbaar wordt als er drie maanden niet is betaald. Vaak gebeurt dat niet. Wij adviseren geldgevers om direct actie te ondernemen als niet wordt betaald, omdat de achterstanden anders alleen nog maar verder oplopen.’
Hier moet een familielening aan voldoen
– Maak een deugdelijke leningovereenkomst en aflossingsschema
– Spreek een zakelijke rente af
– Denk na over de voor- en nadelen van een hypothecaire inschrijving
– Leg vast wat de voorwaarden zijn bij een voortijdig overlijden en een scheiding
– Administreer de maandelijkse betalingen zorgvuldig
– Registreer de lening met een apart formulier bij de Belastingdienst*
* Mogelijk vervalt deze verplichting en hoeft de lening vanaf volgend jaar alleen maar bij de jaarlijkse aangifte te worden aangegeven.
Kasrondje
Met het volgende rekenvoorbeeld wordt duidelijk hoe geld kan worden verdiend door een hoge rente af te spreken. Om de berekening niet te ingewikkeld te maken, wordt uitgegaan van een aflossingsvrije hypotheek van 200.000 euro.
De geldlener betaalt bij een rente van 5 procent netto 1.960 euro meer dan bij een rente van 3 procent, maar de geldgever ontvangt netto 4.000 euro meer. Als de uitlener van zijn voordeel van 4.000 euro een bedrag van 3.000 euro terugschenkt aan de lener (valt binnen de schenkingsvrijstelling van 5.277 euro voor ouders aan hun kinderen), houden de partijen aan een rente van 5 procent elk ongeveer 1.000 euro meer over dan aan een rente van 3 procent.
Kader:
John Bosman* en zijn vrouw kochten vlak voor de crisis een huis. Zij betaalden de koopprijs grotendeels met een lening van de bank, maar voor een deel leenden zij geld van zijn vermogende ouders. Nadat het nieuwe huis was gekocht, kwamen Bosman en zijn ouders erachter dat ze enkele essentiële zaken niet goed hadden uitgewerkt. ‘Ik dacht dat de lening van mijn ouders een voorschot op mijn erfenis was, maar het bleek dat er een leningovereenkomst moest worden gemaakt. Dat hebben wij snel alsnog gedaan. Ik moest ook rente betalen – daar had ik niet op gerekend. We hebben het allemaal wat snel en ondoordacht gedaan. Pas later kwamen mijn ouders erachter dat ze van de Belastingdienst niet zomaar en renteloos geld aan mij mochten uitlenen, maar dat ze het formeel moesten vastleggen, inclusief voorwaarden. Achteraf bezien hadden we er beter vooraf een adviseur bij kunnen halen.’
Ondanks deze tegenvaller, zag Bosman toen nog weinig risico’s. ‘De huizenprijzen waren al jaren flink aan het stijgen en iedereen dacht dat een huis een prima investering is, waarop je altijd winst maakt.’ Kort daarna brak de crisis uit en begonnen de huizenprijzen te dalen. Niet lang daarna gingen Bosman en zijn vrouw uit elkaar en waren ze gedwongen hun huis met een flink verlies te verkopen – geen van beiden verdiende voldoende om alleen de rentelasten te kunnen dragen. De bank kreeg haar geld, maar zijn ouders konden slechts ten dele worden terugbetaald.
Kader:
‘Toen ik niet lang geleden een huis kocht, kon ik een deel van het geld lenen met een hypotheek van een verzekeraar’, zegt Gerard van Tuijl*. ‘Maar ik kwam tekort. Mijn ouders sprongen bij door in 2014 een eenmalige schenking van 100.000 euro te doen – in dat jaar was zo’n schenking vrijgesteld van schenkbelasting. Verder heb ik geld van hun geleend. Dat is een familietraditie, want mijn ouders hebben ook van familieleden geleend om hun huis te kunnen kopen. Een financieel planner heeft een aflossingsschema gemaakt – het is een annuïteitenlening – en we hebben de rente vastgesteld. Die ligt iets hoger dan de rente bij mijn hypotheek bij de verzekeraar. De lening van mijn ouders is immers risicovoller, omdat ik het huis niet in onderpand heb gegeven. Het rentevoordeel dat mijn ouders nu hebben, schenken zij mij af en toe cash terug. We hebben daar geen afspraken over, maar zij willen niet dat ik aan hen meer betaal dan aan de hypotheek van de verzekeraar.
Ik voel mij door de lening van mijn ouders moreel verplicht om verantwoord met mijn inkomen om te gaan. Ik doe sowieso geen gekke dingen met mijn geld, maar als ik nu een grote uitgave wil doen, sta ik daar meer bij stil dan wanneer ik alleen van een commerciële partij zou hebben geleend. Dan kijkt niemand je aan als je geld over de balk gooit in plaats van extra af te lossen. Nu voel ik de verplichting het familiekapitaal niet te verkwanselen.’
* Bosman en Van Tuijl heten in het echt anders.
