Woningverhuur aan toeristen via Airbnb en andere platforms gebeurt zelden conform alle regels, maar de pakkans is gering.
Zo word je slapend rijk
De verhuur van privé-accommodatie aan toeristen is razend populair, vooral in de grote steden. Waar moet u zich als verhuurder aan houden? En wat zijn de risico’s als u de regels overtreedt?
Tienduizenden Nederlanders verdienen bij met de verhuur van hun huis aan toeristen. In Amsterdam groeide het aantal woningen dat regelmatig wordt verhuurd aan toeristen vorig jaar met een derde tot zeker 20.000. Zeven procent van het aantal betaalde overnachtingen in de hoofdstad vindt plaats in een huis van particulieren, zo blijkt uit het half maart verschenen rapport ‘Evaluatie toeristische verhuur van woningen’, dat in opdracht van de gemeente Amsterdam werd geschreven.
Dankzij websites als Airbnb, Wimdu en andere aanbieders zijn vraag en aanbod explosief gestegen, inmiddels ook buiten de hoofdstad. In Maastricht bieden ruim driehonderd eigenaren hun woning aan voor de tijdelijke verhuur, in Haarlem zijn het er bijna vijfhonderd, in Rotterdam zo’n duizend en in Utrecht staan bijna tweeduizend huizen en appartementen op de website van marktleider Airbnb.
Gemeente
De meeste gemeentes zijn blij zijn met de komst van extra toeristen. Die verrijken niet alleen de plaatselijke middenstand, maar ook de gemeentekas door de afdracht van toeristenbelasting.
Maar niet alle bewoners zijn enthousiast. Toeristen leveren soms overlast op. En als halve straten permanent worden verhuurd aan toeristen, gaat dat ten koste van de cohesie in een buurt.
Om de baten en de lasten in balans te houden, stellen steeds meer gemeentes eisen aan de verhuur van kamers en appartementen. Wie overweegt zijn huis te verhuren, doet er goed aan uit te zoeken welke regels de gemeente hanteert. Zo moeten eigenaren van een beleggingspand (een huis dat geen eigen woning is) in Amsterdam een vergunning aanvragen als zij toeristen willen accommoderen, terwijl dat in Utrecht niet hoeft.
De gemeente Amsterdam loopt voorop bij het maken van regels en afspraken. Zo heeft de gemeente met Airbnb afgesproken dat dit bedrijf voor de individuele verhuurders de toeristenbelasting afdraagt. Verder mogen in Amsterdam niet meer dan vier tijdelijke huurders tegelijkertijd in een woning overnachten en mag een ruimte niet meer dan zestig dagen per jaar worden verhuurd.
Bij overlast, waarvoor in Amsterdam inmiddels ook een meldpunt is opgericht, grijpt de gemeente in. In 2015 werden ruim 150 appartementen door de gemeente gesloten voor de verhuur. ‘De gemeente Amsterdam doet zijn best om enerzijds tegemoet te komen aan de groeiende vraag naar accommodatie en anderzijds de overlast te beperken’, zegt Berend Zwart, vastgoedadvocaat bij RechtStaete in Amsterdam. ‘Maar het accent is de laatste tijd komen te liggen op het beperken van de groei, onder meer door steviger in te zetten op controle en handhaving.’
Bij de onderverhuur van sociale huurwoningen treden de gemeente en woningcorporaties altijd op – als ze tenminste weten dat er wordt onderverhuurd. De afgelopen tijd zijn al verschillende onderverhuurders beboet en in een enkele geval zelfs door de rechter uit hun sociale huurwoning gezet. Floris Havelaar, partner vastgoedrecht bij LOYR, denkt dat dit slechts het topje van de ijsberg is. ‘Illegale onderverhuurders calculeren een hoge boete in; gezien de beperkte capaciteit van de gemeente, is het vaak het risico waard om illegaal onder te verhuren.’ Om dergelijke praktijken tegen te gaan, maar ook om overtreders van de zestig dagen-regel te vinden, heeft Amsterdam onlangs een ‘tech team’ opgezet dat internet afstruint op zoek naar illegale verhuur.
Belasting
Uw inkomsten uit tijdelijke verhuur moet u meestal bij de Belastingdienst aangeven (zie kader). Hoewel de Belastingdienst hier niet streng op lijkt te controleren, is het niet verstandig om de huurinkomsten te verzwijgen. Als u wordt betrapt – dat kan ook bij een toevallige steekproef – kunt u een vergrijpboete van 50 procent of meer van de te weinig betaalde belasting over de afgelopen vijf jaar tegemoet zien.
Vereniging van Eigenaren
Naast de gemeente moeten u als verhuurder vaak rekening houden met de regels van de Vereniging van Eigenaren (VvE). De afgelopen tijd zijn er enkele rechtszaken geweest waarbij de VvE de tijdelijke verhuur van woningen heeft gedwarsboomd. Vastgoedadvocaat Zwart: ‘Wij krijgen regelmatig verzoeken om VvE’s te adviseren hoe zij het huishoudelijk reglement zodanig kunnen veranderen dat tijdelijke verhuur niet langer is toegestaan en bij overtreding kan worden opgetreden. Of expliciet juist wel is toegestaan als de eigenaren dat willen.’
Tenslotte moet de verhuurder rekening houden met de bank. In de meeste hypotheekvoorwaarden staat dat u de bank om toestemming moet vragen bij tijdelijke verhuur. De bank heeft veelal het recht de lening op te eisen zodra u de regels overtreedt, al zal zij dit in de praktijk niet snel doen.
De tijdelijke verhuur van uw woning kan zorgen voor extra inkomsten. Maar het vereist enig uitzoekwerk om te bekijken wat de lokale regels zijn en hoe de bank en de vereniging van eigenaren daar tegenover staan. Daarnaast moet u inkomstenbelasting afdragen. Het kan een aardige bijverdienste opleveren. Maar als u zich aan de regels houdt die in veel gemeentes gelden, niet veel meer dan dat. Rijk zult u er in elk geval niet van worden.
Kaders
Bed & breakfast
Alternatief voor de kamerverhuur is de traditionele bed & breakfast. Daarvoor zijn de regels weer iets anders. Het begint bij de gemeente. Zoek eerst uit of het beginnen van een bed & breakfast in uw eigen woning is toegestaan. Vaak is dat het geval, maar moet u dit wel melden. Een andere eis is dat u bij een bed & breakfast als bewoner aanwezig moet zijn. Fiscaal gezien vallen de inkomsten in box 1.
‘Een voordeel van B&B is dat het niet is gebonden aan een maximum aantal dagen’, zegt vastgoedadvocaat Zwart. U kunt het hele jaar door gasten ontvangen. Daar staat tegenover dat u wel in de woning moet verblijven.’
Dit zijn de belastingregels
Inkomstenbelasting
Tijdelijke verhuur. U mag uw eigen woning verhuren. Dit heet ‘tijdelijke verhuur eigen woning’. U moet dan 70 procent van de netto huuropbrengst – de inkomsten minus de kosten – aangeven als inkomen; u telt dit huurinkomen dus op bij uw salaris en andere inkomsten in box 1. U mag alleen de kosten aftrekken die een direct gevolg zijn van de verhuur. Denk aan schoonmaak- en energiekosten en de kosten die u aan Airbnb betaalt. Kosten die u toch al maakt, zoals de hypotheekrente, kunt u niet aftrekken.
Bedrijfsmatige verhuur. Als u vaker dan ‘af en toe’ verhuurt, is niet langer sprake van tijdelijke, maar van bedrijfsmatige verhuur. Dan moet u de volle honderd procent van de inkomsten minus de kosten aangeven in box 1. De grenslijn is niet duidelijk. Volgens een woordvoerder neemt de Belastingdienst het begrip ‘ruim’ en is het voornaamste criterium dat de woning hoofdverblijf blijft.
Verhuur beleggingspand. Als u niet uw eigen woning verhuurt, maar een huis of appartement waar u niet zelf woont, valt de woning in box 3. U betaalt jaarlijks 1,2 procent aan vermogensrendementsheffing over de waarde van de woning. Huurinkomsten zijn onbelast. Maar er zit een addertje onder het gras, waarschuwt fiscalist Ton Oostenrijk van RechtStaete. Zodra u ook maar een vinger uitsteekt naar de woning en zelf de schoonmaak doet, een website bouwt of zelfs maar de sleutel overhandigt, kan de fiscus zeggen dat geen sprake meer is van een beleggingspand, maar van werkzaamheden die, in jargon van de Belastingdienst, ‘normaal vermogensbeheer te boven gaan’. De inkomsten vallen dan in box 1. Sterker, het hele pand valt dan in box 1. Oostenrijk: ‘Dat betekent dat een eventuele waardestijging bij verkoop ook in box 1 valt. Bij een pand in box 3 is de waardestijging onbelast.’
Om het risico te beperken dat woningen van box 3 in box 1 terechtkomen, kunt u de exploitatie uitbesteden aan zogeheten ‘sleutelbedrijven’, zoals Key-BnB en Iamb&b. Die doen desgewenst alles, van de overhandiging van de sleutel tot het schoonmaken van de woning.
Btw
U heeft als verhuurder niet alleen te maken met toeristen- en inkomstenbelasting, maar officieel ook met btw (omzetbelasting). Dat is de theorie, maar in de praktijk hoeft u als incidentele kamerverhuurder meestal geen 6 procent btw af te dragen vanwege de zogenaamde kleineondernemersregeling (KOR). Bent u al ondernemer en komen de inkomsten uit de verhuur bovenop uw overige btw-plichtige activiteiten, dan moet u wel btw uit de verhuur afdragen.
Rekenvoorbeeld
Tijdelijke verhuur
Huurinkomsten € 5.000
Verhuurkosten* € 1.000
Brutoresultaat € 4.000
Belast: 70% € 2.800
Progressieve tarief (box 1) 40,4% € 1.131
Nettowinst (€ 4.000 -/- € 1.131) € 2.869
* Onder meer schoonmaak- en energiekosten, kosten bemiddelingsbureau
Bedrijfsmatige verhuur of bed & breakfast
Huurinkomsten € 5.000
Verhuurkosten € 1.000
Brutoresultaat € 4.000
Progressieve tarief (box 1) 40,4% € 1.616
Nettowinst (€ 4.000 -/- € 1.616) € 2.384
Verhuur woning in box 3
Huurinkomsten € 5.000
Verhuurkosten € 1.000
Brutoresultaat € 4.000
Belasting * € 3.600
Nettowinst € 400
* Woningwaarde € 300.000 hypotheekvrij; u moet jaarlijks 1,2 procent vermogensrendementsheffing betalen over de waarde van de woning minus een eventuele hypotheek.
